「コラム」の記事一覧（2件）
カテゴリ：コラム
今回のテーマは「道路」です。
道路って私たちの生活にとって『当たり前』すぎて、道路の種類とか、道路で家（不動産）の価値が変わるって考える事なんてありませんよね？
日常生活で当たり前の道路について、不動産（建築基準法）の観点からお話してみたいと思います。
いきなり小難しい話ですみません。
『建築基準法』の第43条では「接道義務」といって、住宅を建築するにあたって「幅員4m以上の建築基準法上の道路に敷地が2m以上接すること」が定められています。
簡単な絵で表現するとこのようなイメージです。
あれ？ウチってこれと違う？と、思った方もいませんか？
例えばこの接道義務が定められた昭和25年（1950年）以前に建てられた建物や、坂の町で有名な長崎市の階段立地のような地域だと、今でもこの基準の限りではありません。
なので、地域により例外もあったりしますが、今回は一般的な基準としての話で進めてみたいと思います。
また、堅苦しい表現はネットで検索すればいくらでも出てくるので、このコラムでは、できるだけかみ砕いて簡素化した表現でお話ししてみたいと思いますのでご理解ご了承の程どうぞよろしくお願いいたします。
建築基準法で定められた道路は「６種類」あります。
①「第42条1項1号道路」
幅員４ｍ以上
国道・都道府県道・市町村道
②「第42条1項2号道路」
幅員４ｍ以上
都市計画道路や区画整理による道路、開発道路など
③「第42条1項3号道路」
幅員４ｍ以上
建築基準法が施行された時や、都市計画区域へ編入された時に既に存在していた道路
ただし1号の道路は含まない
④「第42条1項4号道路」
幅員４ｍ以上
特定行政庁が指定していて、2年以内にその事業予定されている道路
⑤「第42条1項5号道路」
幅員４ｍ以上
①～④以外の私道で位置指定（許可）をもらっている道路
⑥「第42条2項道路」（みなし道路）
幅員４ｍ未満
③以前から道として使用され建築物が立ち並んでいる
※「２項道路（にこうどうろ）」と呼ばれます。
「（実家など）古い家などを売却しようかな？」と考えている場合、接道（建物と接している道路）が⑥の道路だと要注意です！
２項道路の場合、更地にして新たに住宅を建てる場合、道幅（幅員）を４ｍ確保させないといけません。
つまり、土地面積が今よりも狭くなり、「狭くなった土地で評価」され、「狭くなった土地で建築」することになります。
理不尽だ！と思う方もいるかもしれませんが、建築基準法で定められたルールなので受け入れるほか術がありません。
もちろん、長崎市のような「階段立地」や、「擁壁がある建物」など例外もありますので、行政や信頼のおける不動産会社などに相談することが大事なので、わからないことがあれば、まずは聞くことから始めましょう！
「道路と不動産」については、「接道の方位」や「間口の広さ」なども価値（坪単価）に影響するのですが、それはまた別コラムで紹介したいと思います。
このコラムでは「不動産のことがわからない人」目線で、できるだけかみ砕いて説明していきたいと思いますのでどうぞよろしくお願いいたします。
カテゴリ：コラム
【不動産を売るとき！】
今住んでいるご自宅や、空き家になってしまった実家や土地などを「売りたい！」と思ったときどうします？
一般的には、不動産会社に「媒介（ばいかい）契約」もしくは「仲介（ちゅうかい）の依頼」をします。
「媒介契約」と「仲介の依頼」の違いは別コラムでご紹介しますので
今回は不動産売却で一般的な「媒介契約」をする時の３つのパターンを紹介します。
媒介契約には３つの種類があるのですが、それはズバリこれです。
「一般媒介契約」
「専任媒介契約」
「専属専任媒介契約」
この3つです。
といってもこの３つって何？
どれを選んだらいいの？
ってなりますよね？
ちょっと難しそうな専門用語なので不動産会社に言われるがまま、どう違うのかわかってないまま契約してしまっている方もいるんじゃないでしょうか？
今日は、この３つの契約を不動産初心者目線で解説してみたいと思います。
| 「専任媒介契約」 |
まずは「専任媒介契約」ですね
これは、不動産会社1社とだけ取引の契約を結びます。
2社、3社のような複数の不動産会社との契約はNGです。
でも安心してください！
1社といっても、他の不動産会社も、この不動産の物件情報は知ることができるので
他の不動産会社も売主様と直接ではありませんが、「媒介契約した不動産会社の仲介として」販売活動はできるのでこの点はご安心ください。
この「専任媒介契約」、売主側のメリットとしては一社の不動産会社とだけ契約で済むので、あれこれとした手間は最小限で済みますよね♪
販売活動の報告（2週間に1回以上）も、一社だけからなので状況の把握もしやすいでしょう。
不動産会社側からしても、自分だけが任されたという形になるので、積極的な販売活動をしてもらえると思います。
『向いている物件』
築年数が古くなった物件や、駅から遠いなど、人気物件と比べると条件的に厳しかな？と思われる物件に向いていると思います。
また、この専任媒介契約では、売主様が直接、買主様を見つけてくるのもOkなので、ツテなどで買主様が見つかりそうなときは中古「専任媒介契約」がおすすめですね。
改めて整理してみましょう。
「専任媒介契約」の特徴はこんな感じです。
■不動産会社との契約：1社のみ
■売主が自分で買主を見つけること：できる
■契約期間：最長3か月
■他の不動産会社が知るタイミング：契約締結日の翌日から7営業日以内より
■販売活動の報告義務：2週間に1回以上
・1社とだけ契約なので状況の把握がしやすい
・不動産会社も積極的に販売活動を行いやすい
・人気物件以外の中古物件などでオススメ
| 「一般媒介契約」 |
次に「一般媒介契約」。
これは、何社かの不動産会社と契約を結んで販売競争をさせるやり方ですね。
専任での契約期間中は他の不動産会社と契約できないので、
その不動産会社との相性が悪かったりしたらなんか嫌ですよね？
専任媒介契約や専属専任媒介契約では不動産会社1社としか契約できないのに対して
複数の不動産会社と契約できるのが、一般媒介契約です。
よくあるネット記事でも、この一般媒介契約が最初に説明される事が多いので、これが普通（一般的）かな？と思われる方も多いかもしれません。
「一般」という名称なので一般的に思われるかもしれませんが全然そんなことありません。
これはすぐに買い手が見つかりそうな人気物件の方におススメです。
具体的には駅近物件や、築浅物件などが挙げられます。
こういう人気物件は、買い手も見つかりやすいので不動産会社も熱量が高くなるケースも多いと思います。
また、不動産会社の1社縛りがないので、より好条件を引き出してきてくれる不動産もいるかもしれないという事も考えられます。
逆に考えられるデメリットとしてはこんなものがあります。
不動産会社の立場からすると、競合他社も同じように取り扱える物件という事なので、せっかく宣伝広告などにコストをかけても他社が先に買主様を見つけてきた場合、仲介手数料（平たく言うと不動産会社の儲け）が0円になってしまうので、専任媒介契約（一社のみの契約）と比べて、エネルギーや費用をかける熱量下がるかもしれないというリスクがあります。
人気物件で、複数の不動産会社を競い合わせて好条件を引き出したいなら「一般媒介契約」、逆に不動産会社一社としか契約しないのならメリットのない契約になりますね。
逆にデメリット、落とし穴のある部分もあるのですが、それは別コラムでお話ししたいと思います。
改めて整理してみましょう。
「一般媒介契約」の特徴はこんな感じです。
■不動産会社との契約：何社でもOK
■売主が自分で買主を見つけること：できる
■契約期間：特に指定なし
■他の不動産会社が知るタイミング：契約した不動産会社しだい（ここに落とし穴あり）
■販売活動の報告義務：時に指定なし
・いつでも契約解除ができる
・複数社と契約できるため、状況の把握が大変になることも
・人気物件以外ではあまりオススメできないかも
| 「専属専任媒介契約」 |
最後に「専属専任媒介契約」。
これは最初に説明した「専任媒介契約」と似ていますがいくつか違う点があります。
・売主様が自分で買主を探してくることはNG
・不動産会社からの報告は一週間に一回以上
・専任媒介契約より少しだけ他社への情報開示が早い
表現がすこし雑かもしれませんが、不動産会社に丸投げして全てお任せしたなら「専属専任媒介契約」かもしれません。
不動産会社も積極的な販売活動を行うため、条件的に厳しい物件でも早く買い手を見つけやすいとも言えます。
改めて整理してみましょう。
専属専任媒介契約の特徴はこんな感じです
■不動産会社との契約：1社のみ
■売主が自分で買主を見つけること：できない
■契約期間：最長3か月
■他の不動産会社が知るタイミング：契約締結日の翌日から5営業日以内より
■販売活動の報告義務：1週間に1回以上
※赤文字部分が「専任媒介契約」と異なる点です
・1社とだけ契約なので状況の把握がしやすい
・不動産会社も積極的に販売活動を行いやすい
・人気物件以外の中古物件などでオススメ
内容的にはそこまで複雑でない3つの契約形態ですが、不動産取引は難しい用語も多いので、専門用語でたたみかけられたら難しく感じてしまいますよね。
それぞれに一長一短がある契約内容ですので、まずは売りたい物件が、すぐに買い手が見つかるような人気エリアか？築浅か？
築年数が古かったり、買主を探すのに苦労するかな？と思う物件、よくわからないので全てお任せしたいか？
などでご判断いただければと思います。
いかがだったでしょうか？
不動産取引ってとても大変で気が滅入ってしまいますよね。
だからこそ、悪い不動産に騙されないよう注意してほしいことがたくさんあるのです。
不動産を売りたい、買いたいという方の目線で不動産情報をお伝えできるよう、できるだけかみ砕いてお話ししていきたいと思いますのでどうぞよろしくお願いいたします。
