カテゴリ：コラム
【不動産を売るとき！】
今住んでいるご自宅や、空き家になってしまった実家や土地などを「売りたい！」と思ったときどうします？
一般的には、不動産会社に「媒介（ばいかい）契約」もしくは「仲介（ちゅうかい）の依頼」をします。
「媒介契約」と「仲介の依頼」の違いは別コラムでご紹介しますので
今回は不動産売却で一般的な「媒介契約」をする時の３つのパターンを紹介します。
媒介契約には３つの種類があるのですが、それはズバリこれです。
「一般媒介契約」
「専任媒介契約」
「専属専任媒介契約」
この3つです。
といってもこの３つって何？
どれを選んだらいいの？
ってなりますよね？
ちょっと難しそうな専門用語なので不動産会社に言われるがまま、どう違うのかわかってないまま契約してしまっている方もいるんじゃないでしょうか？
今日は、この３つの契約を不動産初心者目線で解説してみたいと思います。
| 「専任媒介契約」 |
まずは「専任媒介契約」ですね
これは、不動産会社1社とだけ取引の契約を結びます。
2社、3社のような複数の不動産会社との契約はNGです。
でも安心してください！
1社といっても、他の不動産会社も、この不動産の物件情報は知ることができるので
他の不動産会社も売主様と直接ではありませんが、「媒介契約した不動産会社の仲介として」販売活動はできるのでこの点はご安心ください。
この「専任媒介契約」、売主側のメリットとしては一社の不動産会社とだけ契約で済むので、あれこれとした手間は最小限で済みますよね♪
販売活動の報告（2週間に1回以上）も、一社だけからなので状況の把握もしやすいでしょう。
不動産会社側からしても、自分だけが任されたという形になるので、積極的な販売活動をしてもらえると思います。
『向いている物件』
築年数が古くなった物件や、駅から遠いなど、人気物件と比べると条件的に厳しかな？と思われる物件に向いていると思います。
また、この専任媒介契約では、売主様が直接、買主様を見つけてくるのもOkなので、ツテなどで買主様が見つかりそうなときは中古「専任媒介契約」がおすすめですね。
改めて整理してみましょう。
「専任媒介契約」の特徴はこんな感じです。
■不動産会社との契約：1社のみ
■売主が自分で買主を見つけること：できる
■契約期間：最長3か月
■他の不動産会社が知るタイミング：契約締結日の翌日から7営業日以内より
■販売活動の報告義務：2週間に1回以上
・1社とだけ契約なので状況の把握がしやすい
・不動産会社も積極的に販売活動を行いやすい
・人気物件以外の中古物件などでオススメ
| 「一般媒介契約」 |
次に「一般媒介契約」。
これは、何社かの不動産会社と契約を結んで販売競争をさせるやり方ですね。
専任での契約期間中は他の不動産会社と契約できないので、
その不動産会社との相性が悪かったりしたらなんか嫌ですよね？
専任媒介契約や専属専任媒介契約では不動産会社1社としか契約できないのに対して
複数の不動産会社と契約できるのが、一般媒介契約です。
よくあるネット記事でも、この一般媒介契約が最初に説明される事が多いので、これが普通（一般的）かな？と思われる方も多いかもしれません。
「一般」という名称なので一般的に思われるかもしれませんが全然そんなことありません。
これはすぐに買い手が見つかりそうな人気物件の方におススメです。
具体的には駅近物件や、築浅物件などが挙げられます。
こういう人気物件は、買い手も見つかりやすいので不動産会社も熱量が高くなるケースも多いと思います。
また、不動産会社の1社縛りがないので、より好条件を引き出してきてくれる不動産もいるかもしれないという事も考えられます。
逆に考えられるデメリットとしてはこんなものがあります。
不動産会社の立場からすると、競合他社も同じように取り扱える物件という事なので、せっかく宣伝広告などにコストをかけても他社が先に買主様を見つけてきた場合、仲介手数料（平たく言うと不動産会社の儲け）が0円になってしまうので、専任媒介契約（一社のみの契約）と比べて、エネルギーや費用をかける熱量下がるかもしれないというリスクがあります。
人気物件で、複数の不動産会社を競い合わせて好条件を引き出したいなら「一般媒介契約」、逆に不動産会社一社としか契約しないのならメリットのない契約になりますね。
逆にデメリット、落とし穴のある部分もあるのですが、それは別コラムでお話ししたいと思います。
改めて整理してみましょう。
「一般媒介契約」の特徴はこんな感じです。
■不動産会社との契約：何社でもOK
■売主が自分で買主を見つけること：できる
■契約期間：特に指定なし
■他の不動産会社が知るタイミング：契約した不動産会社しだい（ここに落とし穴あり）
■販売活動の報告義務：時に指定なし
・いつでも契約解除ができる
・複数社と契約できるため、状況の把握が大変になることも
・人気物件以外ではあまりオススメできないかも
| 「専属専任媒介契約」 |
最後に「専属専任媒介契約」。
これは最初に説明した「専任媒介契約」と似ていますがいくつか違う点があります。
・売主様が自分で買主を探してくることはNG
・不動産会社からの報告は一週間に一回以上
・専任媒介契約より少しだけ他社への情報開示が早い
表現がすこし雑かもしれませんが、不動産会社に丸投げして全てお任せしたなら「専属専任媒介契約」かもしれません。
不動産会社も積極的な販売活動を行うため、条件的に厳しい物件でも早く買い手を見つけやすいとも言えます。
改めて整理してみましょう。
専属専任媒介契約の特徴はこんな感じです
■不動産会社との契約：1社のみ
■売主が自分で買主を見つけること：できない
■契約期間：最長3か月
■他の不動産会社が知るタイミング：契約締結日の翌日から5営業日以内より
■販売活動の報告義務：1週間に1回以上
※赤文字部分が「専任媒介契約」と異なる点です
・1社とだけ契約なので状況の把握がしやすい
・不動産会社も積極的に販売活動を行いやすい
・人気物件以外の中古物件などでオススメ
内容的にはそこまで複雑でない3つの契約形態ですが、不動産取引は難しい用語も多いので、専門用語でたたみかけられたら難しく感じてしまいますよね。
それぞれに一長一短がある契約内容ですので、まずは売りたい物件が、すぐに買い手が見つかるような人気エリアか？築浅か？
築年数が古かったり、買主を探すのに苦労するかな？と思う物件、よくわからないので全てお任せしたいか？
などでご判断いただければと思います。
いかがだったでしょうか？
不動産取引ってとても大変で気が滅入ってしまいますよね。
だからこそ、悪い不動産に騙されないよう注意してほしいことがたくさんあるのです。
不動産を売りたい、買いたいという方の目線で不動産情報をお伝えできるよう、できるだけかみ砕いてお話ししていきたいと思いますのでどうぞよろしくお願いいたします。
