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道路の定義(6種)
カテゴリ:コラム

今回のテーマは「道路」です。



道路って私たちの生活にとって『当たり前』すぎて、道路の種類とか、道路で家(不動産)の価値が変わるって考える事なんてありませんよね?

日常生活で当たり前の道路について、不動産(建築基準法)の観点からお話してみたいと思います。


いきなり小難しい話ですみません。

『建築基準法』の第43条では「接道義務」といって、住宅を建築するにあたって「幅員4m以上の建築基準法上の道路に敷地が2m以上接すること」が定められています。

簡単な絵で表現するとこのようなイメージです。




あれ?ウチってこれと違う?と、思った方もいませんか?


例えばこの接道義務が定められた昭和25年(1950年)以前に建てられた建物や、坂の町で有名な長崎市の階段立地のような地域だと、今でもこの基準の限りではありません。


なので、地域により例外もあったりしますが、今回は一般的な基準としての話で進めてみたいと思います。


また、堅苦しい表現はネットで検索すればいくらでも出てくるので、このコラムでは、できるだけかみ砕いて簡素化した表現でお話ししてみたいと思いますのでご理解ご了承の程どうぞよろしくお願いいたします。




建築基準法で定められた道路は「6種類」あります。


①「第42条1項1号道路」
 幅員4m以上
 国道・都道府県道・市町村道


②「第42条1項2号道路」
 幅員4m以上
 都市計画道路や区画整理による道路、開発道路など


③「第42条1項3号道路」
 幅員4m以上
 建築基準法が施行された時や、都市計画区域へ編入された時に既に存在していた道路
 ただし1号の道路は含まない


④「第42条1項4号道路」
 幅員4m以上
 特定行政庁が指定していて、2年以内にその事業予定されている道路


⑤「第42条1項5号道路」
 幅員4m以上
 ①~④以外の私道で位置指定(許可)をもらっている道路


⑥「第42条2項道路」(みなし道路)
 幅員4m未満
 ③以前から道として使用され建築物が立ち並んでいる
 ※「2項道路(にこうどうろ)」と呼ばれます。

「(実家など)古い家などを売却しようかな?」と考えている場合、接道(建物と接している道路)が⑥の道路だと要注意です!
2項道路の場合、更地にして新たに住宅を建てる場合、道幅(幅員)を4m確保させないといけません。

つまり、土地面積が今よりも狭くなり、「狭くなった土地で評価」され、「狭くなった土地で建築」することになります。

理不尽だ!と思う方もいるかもしれませんが、建築基準法で定められたルールなので受け入れるほか術がありません。


もちろん、長崎市のような「階段立地」や、「擁壁がある建物」など例外もありますので、行政や信頼のおける不動産会社などに相談することが大事なので、わからないことがあれば、まずは聞くことから始めましょう!





「道路と不動産」については、「接道の方位」や「間口の広さ」なども価値(坪単価)に影響するのですが、それはまた別コラムで紹介したいと思います。



このコラムでは「不動産のことがわからない人」目線で、できるだけかみ砕いて説明していきたいと思いますのでどうぞよろしくお願いいたします。

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